人口老龄化对房地产市场的影响

如果问：在未成年人、中年人和老年人这三类人群体中，

哪类人对住房的需求最大？这个答案应该是中年人。

老年人是已经完成了职业劳动生涯的退休者，已经完成

了成家立业、结婚生子的人生任务，处于颐养天年的状态。

中年人则是处于“上有老”、“下有小”的生活和劳动的阶

段。因此，中年人对“老”、“小”及家庭承担的责任，及

其对更好生活的追求，使住房必然成为中年人至关重要的需

求。

由此可以判定，随着人口老龄化程度不断提高，老年人口

比重不断升高，而劳动年龄人口比重进入持续下降阶段，这

种人口结构变动的趋势，对应着房地产发展需求相对乃至绝

对下降。事实上，1978 年中国改革开放 40 多年以来的房价

变化情况，同中国人口结构中劳动年龄人口比重变化的情况

是基本一致的关系。由于房地产业与金融的密切联系，因此

这一变动因素也必然传导到金融系统。

人口老龄化程度的不断提高，一个对应的结果是从劳动

力队伍退出而成为退休者的老年人口速度，会快于进入劳动

市场的劳动力人口的速度。而这种情况的一种效应是导致整

体经济资产配置关系的变化。房地产的需求下降，对应着总

体房地产价格下降。现实中，房地产开发企业主要依靠贷款

来运营，个人则是依靠银行信贷实现购买住房。因此，房地

产市场的价格波动会对银行信贷资产的安全性和盈利性带来

影响。房地产价格泡沫破灭甚至会引发金融危机，并进一步

演变为经济危机，在现实的世界范围的经济中是经常上演的。

因此，人口老龄化对房地产业产生影响会波及金融系统，是

人口老龄化对金融系统影响的重要方面。

随着人口老龄化程度的不断上升，房地产业作为国民经

济支柱产业的地位将会受到削弱。由于房地产业的发展涉及

到诸多产业的发展，如建材、钢铁、能源、装修等多种行业，

由于房地产业的支柱产业地位下降，从而对经济增长的贡献

也会减弱。在这种情况下，寻找新的经济增长点的压力会进

一步增大。如果房地产业出现了剧烈波动，它对银行业产生

必然要严重不利的影响，如果政府监管不当，则会进一步威

胁整个金融体系的安全。因此，适时采取有效对策调控房地

产市场，消解房地产市场的泡沫，保持房地产业的健康稳定

发展，对中国未来避免陷入因房地产业衰退而导致出现金融

危机是非常必要的。

然而，中国是人口大国，其房地产问题具有高度的复杂性

。

事实上，影响房地产市场发展状况的因素繁多。决定未来房

地产需求的因素并非只有人口结构。在现实中，中国人口总

量依然很大，中国经济对房地产发展的需求在多长时间内还

能保持一定的旺盛，是难以明确判断的。一方面，在现有住

房产权结构中，持有房屋产权的多数是目前已经或即将进入

老年人口群体的人。而这代人赶上了“独生子女”的计划生

育政策。因此，这代人特别是在体制内的人，面临的是如何

让其子女继承房产的问题。此部分人不会对发展房地产有太

大的需求。而另一方面，随着城镇化的发展，特别是大量体

制外的新进城的居民，在现实一定的时期内对住房需求势必

仍然较大。因此，两方面因素相抵，现实经济中对房地产发

展的需求究竟是怎样的，对此进行明确判断还是困难的。

特别需要注意的是，导致房地产市场出现危机的具体因

素，往往不是长期性的人口结构因素，而是经济增长和金融

经济关系的问题。一般而言，经济增长决定着居民收入水平

的增长，决定着就业水平的变化。因此，如果未来经济增长

的动力是依然是强劲的，同时这种增长动力的强劲性使得居

民收入及就业增长的预期是正向的，那么房地产的发展依然

会有较大的空间。但是，如果经济增长是长期下行趋势，即

意味着居民收入增长难以提高。一旦出现大量居民的收入增

长不能使其按期还房贷时，或金融系统脱离实体经济而独自

违规运行时，房地产市场“崩盘”的可能性是时时存在的。

因此，保持必要速度的经济增长，合理调整收入分配结构，

保持金融系统稳定，是防止房地产市场暴发危机的关键所在。

李军